广州西部，越秀、荔湾和白云三区交界，石井河与增埗河交汇后流入珠江，交汇处围起了5条村落，形成了老广都不太熟悉了同德围。
上世纪80年代前，同德围一派田园风光，出产了横滘莲藕、上步菜心、鹅掌坦马蹄等美食。
年，广州大力兴建解困房，解决国有企业中低收入职工住房问题，因与西关靠近，地价又便宜的同德围被选中，在小香港、通地铁的愿景下，人们蜂拥而来，3.59平方公里的板块内涌入二三十万人。
但是，小香港没有来，地铁也迟迟不见踪影，倒是货运场来了，同德围变成了堵城，交通难，加上购物难甚至如厕难，同德围变成了“痛得威”。
当广州发展一路向东，西部的同德围就成了被遗忘的角落。
年11月26日，广州地铁八号线北延段开通，在同德围设站，这个堵城终于突围。
除了地铁，同德围还引进医院，昔日的难题正在改善。
因此，一些知名的开发商开始愿意在同德围拿地建楼盘。
比如广州老牌房企珠江实业联手广州水务拿下了同嘉路地块，取名为珠江嘉悦湾，预计今年第一季度亮相。
01
周边一手5万多
参考价值不大
珠江嘉悦湾是年4月拿的地，楼面价2万出头，加上一些配建成本，所以普遍认为这个项目将会卖4万+。
项目所处的同德围板块内的一手房很少，大多是楼龄比较旧的二手房。
在项目旁边是一个中型小区，叫岭南花园，近半年的二手房成交价在2.9万-3.3万/平，该小区楼层最高只有6层，是一个低密度的小区，居住环境比较舒适。
隔壁是岭南花园小区除了岭南花园，珠江嘉悦湾周边大多是老旧小区或者单体楼，成交价多在3万以下，也有个别楼龄稍微新一点的小区，比如岭南雅苑，楼龄在20年以内，去年该小区的二手房成交价在3.2万-3.6万/平之间。作为一个全新盘，珠江嘉悦湾4万+的价格在同德围板块来说，属于比较合理的价格。
也有人认为，珠江嘉悦湾应该参考万科金域悦府的价格，目前均价5万多。
但事实上，万科金域悦府无论是小区体量还是自建配套，都比珠江嘉悦湾更有优势，而且部分房源还低于5万。
珠江嘉悦湾目前还没开放售楼部珠江嘉悦湾对比万科金域悦府最大的优势在于户型，89平做到了3+1房，而万科金域悦目前在售的三房户型是96平。
所以，珠江嘉悦湾可以通过低总价的优势来弥补体量小和配套不足的缺点。
如果珠江嘉悦湾开盘价格低于5万，对这个项目有意向的买家可以考虑入手。
如果开盘价格高于5万，我建议看看老黄埔、荔湾芳村和番禺新造等板块的楼盘，这些板块的发展前景会更好。
02
楼盘体量很小
只推两个户型
珠江嘉悦湾所在的地块是蚊型地块，体量很小，占地面积只有多平，比一个足球场（标准足球场的面积约是平）大不了多少。
这么小的地块，能建的楼很有限，只规划了2栋住宅，两梯四户的板式设计。
至于园林，会有，不过就别指望能多大了。
项目体量很小体量不够，户型来凑。
珠江嘉悦湾最大的卖点在于户型，共有2个户型，分别是89平3+1房和平4+1房，并且都是南向户型，80多平做四房，平以上做五房，典型的珠实产品设计。
根据流传出来的户型图显示，89平3+1房户型做到了四开间朝南。
89平3+1房户型跟大多数+1房一样，珠江嘉悦湾89平的+1房实际上是阳台改造而来的多功能房，面积很小，而且位于入门位置，用来做书房和卧室肯定不现实，一般只能拿来做储物间。
平4+1房户型
平户型更为惊艳，南北对流设计，而且同样做到了四开间朝南，采光和通风俱佳。
在户型设计方面，珠江嘉悦湾没得说，几乎可以吊打周边的楼盘。
不过珠江嘉悦湾房源不多，只有多套房源，也就是每个户型只有80多套房源，碰上市场好的话，楼层好的房源可能要靠抢了。
03
离地铁米
紧挨着高压线
除了户型设计的优势，珠江嘉悦湾还有交通配套的优势。
项目距离地铁8号线同德站和鹅掌坦站都是多米，距离在建中的13号线二期松溪站1公里多，勉强可以说是双地铁环绕。
项目附近有两个地铁站
在通地铁前，珠江嘉悦湾所在的同德围板块是著名的交通黑点，被老广戏称为“痛得威”。
整个同德围地区仅有西湾路-西槎路一条路可以去市区，货车、公交车、私家车、摩托车都挤在一起，拥堵成为常态。
往返市区的公交都要走狭窄的主干道，负荷最重的同德乡站，停靠了21条公交线路，每天早上上班高峰期排起多米长龙是家常便饭。
年年底地铁8号线北延段正式开通，同德围结束了没有地铁的时代，多了两个地铁站——同德站和鹅掌坦站。
当时有住在同德围十几年的粉丝告诉房叔，以后去市区很方便了，只需要十几分钟，换作以前坐公交车，路上塞塞堵堵，没有一个钟到不了。
同德围交通路况改善了很多
其实从物理空间来说，同德围距离主城区的距离并不算远，但长期的交通阻隔，以及大量人口的涌入，交通之外的环境、教育、医疗、治安等问题均未能与市区接轨，造成了社会和心理上的疏远。
好在，从交通到教育，再到商业和医疗，同德围都在慢慢变好。
年同德围南北高架桥正式开通；年六十五中学同德新校区揭牌；年，同德围首家医院揭牌；年大型商业中心悦汇城开业，地铁8号线北延段开通。
但提到居住环境，同德围还是备受诟病。
以珠江嘉悦湾所在的地段为例，门口是一条双向两车道的道路，旁边还有一个物流仓库，平常会有货车出入，加上道路两边有居民楼，楼下停了很多私家车，遇到早晚高峰，很容易会造成拥堵。
周边道路狭窄
我在现场走访的时候发现，珠江嘉悦湾北侧有一座高压电线塔，目测距离不足10米，会不会对人的身体造成影响，不好说。但在视觉感官上肯定不好看，也存在一定的安全隐患。
项目紧挨着高压电线塔
从珠江嘉悦湾的名字可以看出，项目依水而建，西侧不到米处是石井河，算是河景房吧。
河的对岸则是松北工业区，主要是一些制衣厂和物流园，景观很一般。
虽然环境一般，但该有的配套都有。
例如幼儿园、小学、商超和商业中心，幼儿园有明德幼儿园，中小学有明德小学（明德校区）、岭南花园小学和六十五中学初中部（明德校区），其中明德小学是省一级公立学校，岭南花园小学则是民办学校，具体能入读哪所学校，还要看教育局的政策。
附近有省一级学校
最近的商业中心是新都汇，档次比较低，想要逛街购物，得去到2公里外的悦城汇。
整体看下来，珠江嘉悦湾的户型产品和交通配套是强项，能吸引到一部分依赖地铁通勤和对户型要求较高的买家；缺点是居住环境一般，板块发展潜力有限。
你觉得珠江嘉悦湾会卖多少钱？
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